Impacto da Reforma Tributária (LC 214/2025) na tributação da locação de imóveis comerciais próprios por pessoas jurídicas: Análise Abrangente e Estratégias de Otimização Fiscal

Leandro Atilio Rigo

Impacto da Reforma Tributária (LC 214/2025) na tributação da locação de imóveis comerciais próprios por pessoas jurídicas: Análise Abrangente e Estratégias de Otimização Fiscal

Autores

Leandro Atilio Rigo Fucape Business School

Palavras-chave:

Reforma Tributária, Lei Complementar nº 214/2025, IBS e CBS, Locação de Imóveis Comerciais, Não Cumulatividade, Créditos Tributários, Planejamento Tributário, Split Payment, Lucro Presumido, Otimização Fiscal

Resumo

O objetivo deste artigo é analisar os impactos da Emenda Constitucional nº 132/2023 e da Lei Complementar nº 214/2025 na tributação da locação de imóveis comerciais próprios por pessoas jurídicas. Utiliza-se metodologia analítico-normativa, com exame dos dispositivos legais do IBS e da CBS, complementada por simulações comparativas entre o sistema atual (Lucro Presumido) e o novo regime no período de transição de 2027 a 2033. Foram avaliados fato gerador, base de cálculo, alíquotas, regime de créditos e operacionalização via split payment. Os resultados indicam que, sem reestruturação operacional, a carga tributária efetiva pode atingir 16,21% em 2033, acima dos 12,53% verificados no sistema atual. Entretanto, com reorganização contratual, segregação de despesas e aproveitamento estratégico de créditos, a alíquota efetiva pode ser reduzida para aproximadamente 6,97% ao final da transição. Conclui-se que a reforma impõe desafios relevantes, mas também cria oportunidades concretas de otimização fiscal e ganho de competitividade, desde que haja planejamento tributário estruturado e gestão ativa dos créditos.

Biografia do Autor

Leandro Atilio Rigo, Fucape Business School

Doutorando em Ciências Contábeis e Administração pela FUCAPE, Mestre em Administração pela ATITUS (2023), com pós-graduações lato sensu em Controladoria, Auditoria e Perícia (Complexo de Ensino Superior Meridional) e em Direito Tributário (Complexo de Ensino Superior de Santa Catarina). É graduado em Ciências Contábeis, em Ciências Econômicas e licenciado em Formação de Professores pela Universidade de Passo Fundo.

Atuou como professor na Faculdade IMED e na FABE (Faculdade da Associação Brasiliense de Educação), com experiência nas áreas de Economia e Ciências Contábeis. Há 40 anos é diretor da Rigo Assessoria Empresarial Ltda.

Referências

Emenda Constitucional nº 132, de 20 de dezembro de 2023. Altera o Sistema Tributário Nacional para simplificar a cobrança de impostos, unificar tributos sobre o consumo e criar um fundo de desenvolvimento regional.

Lei Complementar nº 214, de 2025 (assumida como referência do usuário para regulamentação da EC 132/2023). Dispõe sobre o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e o Imposto Seletivo (IS), e dá outras providências.

Súmula Vinculante nº 31 do Supremo Tribunal Federal. É inconstitucional a incidência do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISS sobre operações de locação de bens móveis.

Lei Complementar nº 116, de 31 de julho de 2003. Dispõe sobre o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza, de competência dos Municípios e do Distrito Federal, e dá outras providências.

Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Lei do Inquilinato). Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes.

Legislação pertinente a PIS e COFINS (Leis nº 9.718/98, nº 10.637/02 e nº 10.833/03 e suas alterações).

Legislação pertinente a IRPJ e CSLL (Leis nº 9.249/95, nº 9.430/96 e suas alterações).

Legislação pertinente a ICMS (Lei Complementar nº 87/96 - Lei Kandir - e suas alterações, além das legislações estaduais)

Impacto da Reforma Tributária (LC 214/2025) na tributação da locação de imóveis comerciais próprios por pessoas jurídicas: Análise Abrangente e Estratégias de Otimização Fiscal